CFPか教える不動産を買うときの話vol.18。続きまして「住宅ローン」の話。
多くの人がマイホーム購入時に利用する「住宅ローン」。
…ですが、住宅ローンもいろいろな種類があったり、いろいろな金融機関が扱っていたりして複雑。
結局のところお金を借りることができて、マイホームを手に入れることができればいいんだけど、できれば「いい住宅ローン」を選びたいもの。
そもそもなんだけど、現金等が手元に無いのであれば住宅ローンが通らないとマイホームは手に入らない。
コレ当たり前のことだけど、意外とわかってない人が多い。
不動産屋さんとかに行って、内覧とか、土地はどこがいいとかいろいろと話を進めてたあとに銀行に行ってみたとする。
…で住宅ローン通らない。他の銀行に行ってもダメ。
マイホームの話を進めてから、銀行に行って、結局住宅ローンが通らなかった。
コレってそれに関わるみんなが辛いよね。
本人も、不動産屋さんも、家族も…。
だったら、概算の総費用がわかったら、とりあえず住宅ローンの審査をしたらいいじゃないですか!細かい打ち合わせとかはその後。契約前でもいいし。
審査
ではでは、住宅ローンの審査って何を見られるか。
結局のところ、金融機関が見て、ずっとずっと返していくことができる人かどうかを見るんです。
審査ポイント ~家族構成~
前もって言うけど、これって偏見じゃないです。
あくまでも金融機関の見方としての話。
やっぱり夫婦2人とか、夫婦と子供とかの形が通りやすい。
今って家族の形が昔と違って様々だけど。
お一人様とか、親と同居とか、兄弟とずっと暮らすとか。
それは否定しない。
金融機関はあくまでもずっとずっとずっと返していける人かどうかを客観的に見るんです。
お一人様や親同居でももちろん審査OKってことは十分あります。
審査ポイント ~勤務年数~
これはそんなに言う必要ないかも。長い方がもちろんいい。
とある金融機関で「勤務年数1年以上でOK!」ってところもあるけど、それはあくまでも「勤務年数1年以上だったら審査ができるよ」ってこと。
「1年以上=審査通る」じゃない。
一般的には「3年以上」が目安。
けど、1年未満でも審査対象となるところもある、例えばフラット35とか。
審査ポイント ~職業~
職業…って、特にいかがわしい職業だったらまだしも…どういうこと!?
住宅ローンの審査は「統計」に基づくものが多いです。
つまりは普通の職業であっても離職率の高い職業はやや厳しめです。
ただ、そうであっても、勤務年数が長かったらOKですが。
特定の職業を挙げると職業差別になりそうなのでこれぐらいの解説で。
審査ポイント ~年収~
もちろん高い方が有利。
金融機関にもよるけど目安は世帯年収300万円以上。
あの~ちょっと、私年収ぶっちゃけ250万円なんですけど。
…って方、もちろん250万円でも通ることはある。
…でもう一つ「世帯年収」なんで、本人250万円でも例えば奥さんが80万円だったら、合計で330万円なるからOK。
例えば年収250万円で妻は専業主婦、つまりは世帯年収が250万円って場合、その年収に見合った物件を選べばいい。
それに見合ったってどれぐらい?それは「返済負担率」の範囲内で!!説明しよう!「返済負担率」は「年収」に対する「借入金」の割合。
例えば今回の住宅ローンが7万円、車のローンが3万円、スマホ分割払いが5000円ってする。
これは月額なのでこれを年額にすると合計で126万円。
で年収が300万円だとすると、126万円÷300万円=42%。返済負担率42%なんだけど、これって…。
多くの金融機関、公表はしていないけど目安は30~35%。
フラット35は公表してて、年収400万円未満は30%、それ以上は35%。
この数字は少ない方がいい。
なんで、前の記事の42%はNG。
でもあきらめないで。何か方法を考えよう。年収は簡単に上がらないから、ローンを減らしたい。
物件を変更して住宅ローンの額を下げるとか、車のローンを親にお願いして一括で払ってもらうとか。
審査ポイント ~他のローン~
続きまして⑥他のローン。
これは次の⑦個人信用情報にも関わってくる話。
端的に言えば、今回検討の住宅ローン以外にローンがあるのか無いのか。
あった場合、何件なのか、返済に滞りはないかなどなど。
あること自体は問題ではないんです。
借入件数が多すぎたり、延滞があったりするとよくないんです。
続きは、次の⑦個人信用情報で詳しく…。
審査ポイント ~個人信用情報~
これは、現在そして一定期間の過去の借入内容についていろいろと書いてあるもの。
いわゆる「ブラック」であるとかも書いてある。
っていうか実は「ブラック」「ブラックリスト」って存在しなくて、別な表現で書いてあるんです。
日本には個人信用情報を取り扱う機関(会社)が3つある。
CIC、JICC、KSC(全国銀行個人信用情報センター)。
3箇所の違いは、それぞれの金融機関がどの個人信用情報機関を利用しているかによる。
お金を貸す金融機関サイドは、お金を借りたいという人の個人信用情報を見て、貸すか貸さないかの1つの大きな判断材料としている。
つまりはこの内容が悪かったら、延滞がたくさんあるとか、ブラックであるとかがわかったら、住宅ローンは厳しいと考えていい。
じゃあ、どうしたらいいわけ!?!?…って実は、この個人信用情報は一般の人でも調べることができるんです。
1件約1,000円かかりますが。
「延滞したことあるな~、心配だな~」って人は自分で取ってみたらいい!
不動産を購入する際の不安を取り除けるような記事をUPしていきたいと思っています。
事前審査
審査ポイント、最後に…。
人間生きていれば過去に何かの過ちはある。
なんでとりあえずって気持ちでローンの審査を受けてみればいい。
住宅ローンは一般的に①事前審査(仮審査)②本審査ってある。
本審査ってなるといろいろと書類が必要なので、まずは事前審査を受けてみるといい。
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